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公示価格

国土交通省が公表する公的な土地価格のことです。複数人の不動産鑑定士で、直近の取引事例や収益性などを調査して評価が決定します。売却予定の不動産の近隣に所在する標準地の価格を参考にすれば、おおよその不動産相場を知ることが可能です。

基準地価

各都道府県が公表する土地の価格です。都市計画区域外の林地なども対象となり、公示価格よりも多くの標準地の価格を知ることができます。

ここで注意してほしいのは、上記の価格は売り手や買い手による取引の個別事情を考慮しない、土地の適正価格だということです。不動産取引には売り手と買い手の個別事情が含まれることが多いため、この2つだけを参考にすると、実際の価格と大きな差が出る可能性が高いのです。

他にも、実勢価格や固定資産税路線価を調べる必要がありますが、これらは指標の一つでしかないことをきちんと理解しておきましょう。

固定資産税評価額の比率で按分する

とてもわかりやすい方法で、客観性と合理性に優れています。しかし、固定資産税評価額は3年に1度見直されるため、3年目に該当する建物は経年減点補正率の差額が生じます。また、3年の間に高騰期や下落期があると反映されないため、注意しましょう。

不動産鑑定士による鑑定評価額を採用する

不動産鑑定士は土地や建物の専門家です。固定資産税評価額に基づいた按分よりも、建物の割合を大きくできることがあるため、節税効果が期待できます。対象不動産によって鑑定報酬が異なるため、複雑な不動産の場合、高額になる可能性があります。

建物の標準的な建築価額表で按分する

国税庁が発表する「建物の標準的な建築価額表」を使用する方法です。表から建物取得額を算出し、総額からの差し引きで土地取得価額を割り出します。しかし、評価額の合理性に疑義があるため、他の方法と併用することをおすすめします。